Dachsanierung in Dortmund: Was kostet ein neues Dach 2026?

Was die Kosten bestimmt

Entscheidend ist, wie weit die Sanierung geht. Wird nur neu gedeckt, berührt das weder Sparren noch Dämmung. Eine energetische Sanierung ergänzt Unterdeckung, Dämmung und Luftdichtheitsschicht, und bei der Komplettsanierung wird zusätzlich der Dachstuhl erneuert. Daher beginnen die Richtwerte bei etwa 90 €/m² für die einfache Neueindeckung und enden bei 600 €/m², wenn das Dach bis zur Mauerkrone neu entsteht.

Teurer wird es außerdem bei Gauben, Kehlen, Schornsteinanschlüssen und Dachfenstern, die je Meter deutlich mehr kosten als eine glatte Satteldachfläche. Asbesthaltige Faserzementplatten oder eine zu verstärkende Holzkonstruktion treiben die Summe weiter hoch. Der Markt macht es nicht billiger: Neue Wohngebäude waren im August 2026 um 5,5 Prozent teurer als ein Jahr zuvor.

Durchgerechnet: Einfamilienhaus mit 140 m² Dach

Als Beispiel dient ein Satteldach aus den 1970er-Jahren mit ausgebautem Dachgeschoss und alter Betonsteindeckung auf 140 m² Fläche. Geplant sind neue Tondachziegel auf einer Aufsparrendämmung, die den förderfähigen U-Wert von 0,14 W/(m²K) erreicht. Bei 180 bis 350 €/m² kostet allein die Fläche brutto 25.200 bis 49.000 €.

Das Gerüst addiert 1.500 bis 3.500 €, 25 Meter Rinne mit Fallrohren schlagen mit etwa 1.000 bis 3.400 € zu Buche, und für Fachplanung und Baubegleitung durch den Energieeffizienz-Experten sind hier 2.500 € angesetzt. Das Gesamtbudget reicht damit von rund 30.000 bis 58.000 €; ohne Baubegleitung liegt die Bauleistung in der Spannenmitte bei etwa 42.000 €.

Auf Basis von 42.000 € förderfähiger Baukosten zahlt das BAFA ohne Fahrplan 4.500 €, weil nur 30.000 € mit 15 Prozent gefördert werden. Mit Fahrplan wird der darüberliegende Teil von 12.000 € mit 20 Prozent bedacht, in Summe 6.900 €. Obendrauf übernimmt das BAFA die Hälfte der Baubegleitung, hier also 1.250 €.

Pflichten, die eine Dachsanierung auslöst

Das Gebäudemodernisierungsgesetz, so heißt das Gebäudeenergiegesetz seit seiner Reform und Umbenennung vom 29. Juli 2026, behält für Dächer die vertraute Regel: Bei Erneuerung von mehr als zehn Prozent der Dachfläche ist danach ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) einzuhalten, beim Flachdach 0,20 W/(m²K). Grundlage sind § 36 und Anlage 7.

Förderung bringt strengere Pflichten mit: Für den BAFA-Zuschuss muss das Steildach wie das Flachdach 0,14 W/(m²K) erreichen. Das entspricht ungefähr 25 Zentimetern Mineralwolle oder einer dickeren Holzfaserplatte. Legen Sie die Dämmstärke von Beginn an fest, denn eine Korrektur im Nachhinein gelingt kaum.

In Nordrhein-Westfalen gilt zusätzlich die Solarpflicht des § 42a BauO NRW: Beginnt die vollständige Erneuerung der Dachhaut nach dem 01.01.2026, muss auch ein bestehendes Wohnhaus eine Photovoltaikanlage erhalten. Erfüllt ist die Pflicht mit 30 Prozent der Nettodachfläche oder bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohneinheiten mit 3 kWp. Ausgenommen sind Maßnahmen, die nur kurzfristig eingetretene Schäden beheben. Kalkulieren Sie die Anlage und die nötige Statik also gleich mit ein; die Bauaufsicht kann den Nachweis verlangen, und Verstöße sind bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit bis zu 5.000 € Geldbuße bedroht. Die Neueindeckung samt Wärmedämmung selbst ist verfahrensfrei (§ 62 BauO NRW 2018), bei Baudenkmälern ist die Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW einzuholen.

Förderung, Steuerbonus und Landesdarlehen

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude zahlt seit dem 21. Juli 2026 für Maßnahmen an der Gebäudehülle 15 Prozent, beim Einfamilienhaus bezogen auf höchstens 30.000 € förderfähige Kosten. Der Bonus von fünf Prozentpunkten für einen individuellen Sanierungsfahrplan wirkt nur noch zwischen 30.000 und 60.000 €. Bei einer Dämmmaßnahme zählen Gerüst, Entsorgung, Lattung, Rinnen und Neueindeckung mit.

Wer selbst im Haus wohnt, steht mit dem Steuerbonus nach § 35c EStG oft besser da: 20 Prozent der Kosten, verteilt auf drei Jahre, begrenzt auf 40.000 € je Objekt. Im Beispiel mit 42.000 € wären das 8.400 € weniger Steuern, zusätzlich zur Hälfte der Energieberaterkosten. Beide Wege schließen sich für dieselbe Maßnahme aus. Der Zuschuss ist vor Vorhabenbeginn zu beantragen, der Steuerbonus mit der Steuererklärung.

Das Land NRW ergänzt mit einem Darlehen: Die NRW.BANK.Gebäudesanierung finanziert über die Hausbank Maßnahmen an selbst genutztem Wohneigentum, zum Beispiel Wärmedämmung, mit 2.500 bis 150.000 €. Den Antrag stellen Sie vor Vorhabenbeginn.

Dortmunder Dächer: Bestand, Wind und Beratung

Dortmund liegt in Windzone 1 und Schneelastzone 1; maßgeblich für die Befestigung von Ziegeln und Steinen ist die Windlastnorm DIN EN 1991-1-4. Ein großer Teil der Wohnungen stammt aus dem Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg, dazu kommen Gründerzeithäuser in Nordstadt und Kreuzviertel sowie Zechen- und Werkssiedlungen. Gerade bei älteren Dächern lohnt eine genaue Begehung, weil Sparren und Lattung nach dem Abdecken oft Überraschungen bergen.

Die Klimaagentur im Umweltamt der Stadt berät kostenfrei, unabhängig und persönlich zu Dämmung, erneuerbaren Energien und Förderung; die Terminvereinbarung ist Voraussetzung. Das städtische Solarkataster hilft, die Solarpflicht einzuschätzen. In Denkmalbereichen, etwa der Werkssiedlung Oberdorstfeld, sind Material und Farbe der Deckung vorgegeben, sodass sich die Kosten von denen eines Standardziegels unterscheiden können.

Angebote vergleichen: worauf es ankommt

Die Begehung klärt, ob überhaupt saniert werden muss oder eine Reparatur ausreicht. Wenn Lattung und Unterdeckung intakt sind und nur einzelne Ziegel kaputt, genügt häufig eine Teilreparatur. Bei verwitterter Deckung auf einem ungedämmten Dach rechnet sich dagegen die Sanierung samt Dämmung, denn Gerüst, Abbruch und Entsorgung fallen sowieso an, und die Heizkosten gehen dauerhaft zurück.

Gegenüberstellen lassen sich Angebote nur, wenn sie dieselben Leistungen enthalten: Abbruch, Entsorgung, Lattung, Unterdeckung, Dämmstoff (Dicke, Wärmeleitfähigkeit), Deckung, Anschlüsse, Rinnen, Gerüst. Verlangen Sie, dass der erreichte U-Wert genannt wird. Fragen Sie wenigstens drei Dachdeckerbetriebe aus der Region an. Soll der BAFA-Zuschuss fließen, unterschreiben Sie nur mit der Klausel, dass die Förderzusage Voraussetzung ist.